English
Tại sao lại “lướt sóng” bằng “bẫy” hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng bất động sản?
Căn cứ theo Bộ luật Dân sự:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Vậy tại sao nhóm đầu cơ “lướt sóng” lại lựa chọn công chứng Hợp đồng đặt cọc?
Căn cứ theo Bộ Luật Dân sự:
“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
7. Trường hợp khác do luật quy định.”
Căn cứ theo Luật Công chứng:
“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”
Và một thực tiễn hoạt động công chứng là khi công chứng hợp đồng đặt cọc thì trên hệ thống công chứng ở tất cả các phòng/văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh có bất động sản sẽ hiễn thị thông tin bất động sản nêu trong hợp đồng đặt cọc: Thửa đất… đã ký Hợp đồng đặt cọc ngày… và trạng thái này sẽ không bị mất đi sau khi hết hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, mà chỉ mất đi trong 3 trường hợp:
- Giao dịch chuyển nhượng hoàn thành;
- Tòa án tuyên bố hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc;
- Hai bên trong hợp đồng đặt cọc thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng.
Chính vì lẽ đó, nhóm “lướt sóng” đã lợi dụng thực tế quy định này để “bẫy” bằng cách yêu cầu bên bán cùng mình ký hợp đồng đặt cọc tại công chứng để nếu bên “lướt sóng” không lướt được sẽ bằng mọi cách cản trở việc hủy bỏ hợp đồng công chứng làm cho bên bán bị hạn chế quyền chuyển nhượng phải quay sang thỏa thuận trả lại cọc hoặc trả nhiều hơn cọc cho nhóm ‘lướt sóng” để giải phóng bất động sản của mình.
Do đó, là một bên chuyển nhượng bất động sản, Quý khách hãy thật cẩn trọng để đưa ra quyết định chính xác khi giao dịch bất động sản để tránh dính “bẫy” “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng bất động sản công chứng” của nhóm đầu cơ “lướt sóng”.